Crowdfunding immobilier : quels points de vigilance avant d’investir ?

 30.04.2019  Conseils / Service clients

Des rendements élevés et un taux de défaillance quasi nul…les chiffres plaident en faveur du crowdfunding immobilier, un placement encore récent en France qui offre aux particuliers la possibilité de prêter de l’argent à des promoteurs engagés sur de gros chantiers de construction. Ce type d’opération n’est toutefois pas complètement dénué de risques. D’où certaines précautions à prendre…

En France, 185 millions d’euros ont transité l’an dernier par des plateformes participatives de crowndfunding immobilier, un montant en forte progression par rapport à 2017 (+ 83%) et plus encore depuis 2016 (+198% !). Ces courbes impressionnantes, tirées d’un bilan dressé par Fundimmo et Hellocrowdfunding auprès de 32 acteurs du marché, attestent une réelle montée en puissance de ce produit d’épargne de plus en plus prisé par les sociétés de promoteurs en quête de nouvelles sources de financement. Les fonds levés en 2018, principalement sous forme de titres obligataires ou de minibons, ont ainsi été injectés dans quelque 343 programmes immobiliers, deux fois plus que l’an dernier (de l’offre résidentielle dans plus de 7 cas sur 10, dont un quart de logements sociaux). Chacun de ces projets a mobilisé 539 000 euros en moyenne, enveloppe qui augmente également  (+18%), portée qu’elle est par des investissements supérieurs à 1 million d'euros, de plus en plus nombreux. Le baromètre évoque même des chantiers « à 2.5 millions », une somme qui correspond  au « plafond légal actuel, mais dont le niveau réglementaire devrait être réévalué à 8 millions d'euros dans le cadre de la loi PACTE » (Plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises voté par le Parlement en février dernier). De quoi dynamiser un secteur encore émergeant doté d’une immense marge de progression.

Comment expliquer la brusque attractivité du crowdfunding immobilier ? Le boom enregistré en 2018 s’explique au moins par deux raisons : ce nouveau placement, gagé sur la pierre, apparaît comme une valeur sûre aux yeux des particuliers français, moins enclins - par nature -  à investir dans des actifs boursiers par trop dépendants des aléas économiques. Il offrait, de surcroît, un rendement annuel moyen estimé à 9% l’an dernier, un gain en très légère baisse par rapport à 2017 (-0,9 point) mais bien supérieur à la plupart des rémunérations des supports classiques sécurisés (contrats d’assurance ou livrets bancaires). Enfin, le faible taux de défaillance (0,67 %) a de quoi nourrir la confiance des investisseurs : « l'affaire Terlat* est le seul cas de faillite enregistré depuis les débuts du crowdfunding immobilier en 2012 » signale Jérémie Benmoussa, Directeur général de Fundimmo. Faut-il pour autant se jeter sur les plateformes participatives les yeux fermés ?

Quelles vérifications ?

Le baromètre pointe un bémol : le taux de retard de remboursement, qui portait en 2018 sur 22 millions d’euros, tend à s’accroître.  Au total, à la fin de l’année dernière, près de 1 projet sur 6 avait dépassé le délai initialement fixé par son promoteur, et, pour la moitié d’entre eux, le décalage était supérieur à six mois.

Afin de minimiser les risques, il convient de bien se renseigner sur la plateforme, précaution d’usage qui consiste, en premier lieu, à vérifier sa conformité réglementaire : les textes officiels imposent en effet aux acteurs de ce marché d’être immatriculés CIP (conseillé en investissement participatif) ou PSI (prestataire de services d’Investissement).

D’autres éléments sont à surveiller : le permis de construire et la nature des (éventuels) recours juridiques susceptibles d’en bloquer la validité, le taux de pré-commercialisation des logements ou des bureaux à construire (est-il élevé ou trop faible ?), l’importance de la garantie bancaire et la santé financière du promoteur.

Rappelons que les intérêts tirés de ce type d’opération sont fiscalisés au titre des prélèvements sociaux (17,2%) et à l’IR, mais les investisseurs ont la possibilité d’opter pour un taux global d’imposition de 30% dans le cadre du prélèvement forfaitaire unique ou « flat tax » appliqué aux revenus de placement.

*Ce promoteur, placé en redressement judiciaire en 2017, avait financé 6 projets immobiliers via du crowdfunding pour un montant global de 2,8 millions d’euros. A ce jour, il s’agit du seul cas de défaut de remboursement dans le secteur.

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