Comment négocier son crédit immobilier pour payer moins cher ?

 28.11.2017  Conseils / Service clients

Comment négocier son crédit immobilier pour payer moins cher ?

Les taux d’emprunt restent bas en ce début d’automne, à moins de 2% en moyenne sur 15 et 20 ans. Le moment reste donc propice à l’achat d’un bien immobilier. S’il est déterminant, le niveau d’intérêts à verser ne conditionne pas à lui seul le coût du crédit, lequel dépend aussi de la tarification mise en œuvre par chaque établissement qui facture des frais de dossier et bien souvent des produits annexes comme l’assurance emprunteur.

De quelles marges de manœuvres dispose un ménage face à la pression des banques ? Ces derniers mois, le législateur a introduit de nouvelles règles juridiques à même de renforcer la position de l’emprunteur dans la négociation.

1. L’assurance-emprunteur devient résiliable chaque année :

Tous les contrats souscrits depuis mars 2017 sont, de jure, annulable à chaque date d’anniversaire de leur souscription, soit une fois par an sans condition ni pénalités. A partir du 1er janvier 2018, cette mesure deviendra rétroactive et sera généralisée à l’ensemble des assurances de prêt en cours. Tous les acquéreurs d’un bien immobilier à rembourser sont donc potentiellement concernés par la réforme qui, au-delà des assouplissements offerts aux particuliers, vise à accroître la concurrence sur ce marché spécifique du crédit immobilier et faire baisser les prix.

Sur le plan strictement légal, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire. Elle est toutefois incontournable car, systématiquement, les banques en exigent une avant d’accorder un crédit. Rappelons qu’il s’agit d’une couverture spécifique destinée à garantir le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité, d’une séparation ou d’une perte d’emploi. Son prix représente en moyenne le tiers du montant total de l’emprunt immobilier. Dans le contexte actuel de taux bas, il grimpe parfois jusqu’à 50% (source : Observatoire BAO).

Opter pour une solution alternative au contrat de groupe (celui que propose l’établissement prêteur) ou changer d’offre en cours de route pour faire jouer la concurrence, comme l’encourage désormais la Loi, est un moyen d’alléger la facture, souvent dans des proportions assez considérables : dans son 23ème Observatoire du Crédit Immobilier, MeilleurTaux.com évoque un écart de prix dont l’amplitude va, dans certains cas, « du simple au triple ».

2. Des avantages à négocier si la domiciliation est imposée par le prêteur :

C’est le deuxième gros changement à venir sur le marché du crédit immobilier. Il concerne la « domiciliation de revenus », une pratique très répandue dans les établissements bancaires et longtemps jugée abusive en raison de l’absence d’un cadre réglementaire précis. Ce flou juridique a été dissipé par un décret publié en juin 2017 qui prévoit, non pas l’interdiction des clauses de domiciliation dans les contrats de crédit, mais leur limitation dans le temps, pour dix ans. Autrement dit, les banques ont encore la possibilité d’imposer à un client emprunteur l’ouverture d’un compte de dépôt chez elles, à condition que cet hébergement n’excède pas le délai fixé par la loi, « à compter de la conclusion du contrat de crédit ou de l’avenant au contrat initial » (article R313-21-1 du Code de la consommation). Au-delà, rien n’empêche donc un particulier de changer de banque, y compris s’il n’a pas fini de rembourser son créancier initial.

Ce nouveau système, qui entrera officiellement en vigueur le 1er janvier 2018, prévoit d’autres bornes : l’établissement qui choisit d’imposer une domiciliation en échange d’un prêt sera tenu d’informer l’emprunteur des modalités de l’opération et, de surcroît, lui accorder un avantage individualisé. Sur ce dernier point, les textes ne préconisent rien mais le coup de pouce (obligatoire) devra sans doute prendre la forme de tarifs préférentiels. Ce cas de figure offre donc un cadre de discussion favorable pour négocier un taux d’intérêts plus bas que la moyenne et/ou obtenir un allégement des frais de dossier, voire leur annulation.

 

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