Comment calculer la surface habitable ?

 23.10.2017  Conseils / Service clients

Mesurer surface logement

Comment calculer la surface habitable ?

Cette information doit obligatoirement figurer les contrats de vente ou de location d’un logement. Pour la cession des biens gérés en copropriété, c’est la superficie privative qui est prise en compte selon des modalités de calcul préétablies par la Loi Carrez. Explications.

De quels espaces disposerez-vous réellement  dans votre futur logement ? Sur les annonces immobilières, un chiffrage en m² est indiqué, mais la méthode de comptage peut différer suivant que le bien est loué ou vendu, et selon qu’il s’agit d’un appartement en copropriété ou d’une maison individuelle.

Une norme juridique existe toutefois dans la Loi. Le Code de la Construction et de l’Habitation (article R*111-2) fixe ainsi la notion de « surface habitable » qui sert aujourd’hui d’unité de mesure officielle pour déterminer la taille des locaux ayant une fonction de logement. Cette règle est obligatoire dans la préparation de certaines opérations immobilières : la mise en location à titre de résidence principale d’un habitat individuel ou collectif. Une disposition incluse dans la Loi Boutin de mars 2009  et étendue aux meublés par la Loi Macron d’août 2015, impose au propriétaire de mentionner le chiffre de la surface habitable sur le contrat de bail qu’il soumet au locataire. S’il apparait que la superficie a fait l’objet d’une surestimation de plus d’un vingtième liée au non-respect des critères légaux, l’occupant est en droit d’exiger une baisse de loyer proportionnelle à l’écart constaté (Loi Alur du 24 mars 2014). Autant dire que les bailleurs ont tout intérêt à être scrupuleux dans leurs calculs pour s’éviter des déconvenues judiciaires.

Différence entre surface habitable et surface utile

La surface habitable correspond juridiquement  à la surface de plancher telle qu’elle est définie par l’ordonnance n°2011-1539. Cette notion englobe la superficie de toutes les pièces (WC et placards compris) qui structurent le logement, moins l’épaisseur des embrasures de portes et fenêtres, des cloisons et des murs extérieurs. A déduire également : les combles non-aménagés, les marches et cages d’escalier, les gaines,  les caves et sous-sols, les remises et garages, les terrasses, loggias et balcons, les vérandas et les locaux dont la hauteur sous plafond n’excède pas 1,80 mètre.

Une fois les mesures effectuées de mur à mur (et au-dessus des plinthes), le résultat en m² s’obtient en multipliant la longueur par la largeur: un salon de 6m x 3m s’étend, par exemple, sur 18 m². Reste ensuite à additionner les valeurs calculées dans chaque pièce pour aboutir la surface habitable, laquelle diffère donc de la « surface utile » qui comprend, en plus de la première, la moitié de la superficie occupée par les annexes de la propriété.

On l’a dit, la déclaration de la SH est obligatoire en location. Pour une cession, elle s’applique pour les appartements et les maisons neuves. Dans l’ancien en revanche, la mention de la surface habitable ne s’impose pas aux vendeurs du bien.

Comment calculer les « mètres Carrez » ?

Dans les copropriétés, le mesurage s’effectue à partir des modalités fixées par le Loi Carrez du 19 décembre 1996 : on parle ici de « surface privative ». Celle-ci doit impérativement figurer sur les promesses unilatérales de vente ou d’achat puis sur l’acte définitif. L’obligation est valable pour les locaux d’habitation et concerne aussi les locaux commerciaux et professionnels. Dans le système Carrez, la marge d’erreur est de 5% et, contrairement à la surface habitable, les vérandas, loggias et pièces en sous-sol (sauf les caves) sont prises en compte.

Attention toutefois : les lots inférieurs à 8m² sont exclus de la surface privative, de même que les locaux qui présentent une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre.

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